Steuern & Finanzen

Warum bekomme ich einen Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und einen Grundsteuerbescheid?

Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz in einem dreistufigen Verfahren geregelt. Zunächst wird im Grundsteuerwertbescheid der Grundsteuerwert ermittelt, bei der Grundsteuer B verkürzt gesagt aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. In der Regel basieren diese Werte auf den Angaben aus der Steuererklärung. Im nächsten Schritt wird der Grundsteuerwert mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. 

Diese Steuermesszahl ist bei der Wohnnutzung um 30 Prozent geringer als bei sonstigen Nutzungen. Hier erfolgt also eine Begünstigung des Wohnens. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag im Grundsteuermessbescheid. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer, die im Grundsteuerbescheid festgesetzt wird.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Die Bodenrichtwerte sind in die Datenbank Boris-BW eingestellt und können dort abgerufen werden. https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?app=boris_bw_gstb&lang=de unter der Rubrik „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“.

Wer hat den Bodenrichtwert festgelegt?

Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss als unabhängigem Gremium auf den für die Bewertung relevanten Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt. Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges und unabhängiges Gremium, dessen Mitglieder Erfahrungen im örtlichen Grundstücksmarkt haben.

Warum ist für meine Gartenfläche derselbe Bodenrichtwert wie für den Rest des Grundstücks angesetzt?

Alleine die Nutzung als Gartenfläche sagt noch nichts darüber aus, inwieweit die Fläche Bauland ist. In bebauten Gebieten zählen in der Regel auch nicht bebaubare Grundstücksflächen (z. B. Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken) zum Bauland. Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat regelmäßig Einfluss auf das Maß der Bebauung. Hinzu kommt, dass der Bodenwert für Bodenrichtwertzonen und nicht für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile festgesetzt wird.

Warum ist für meine Gartenfläche derselbe Bodenrichtwert wie für den Rest des Grundstücks angesetzt?

Alleine die Nutzung als Gartenfläche sagt noch nichts darüber aus, inwieweit die Fläche Bauland ist. In bebauten Gebieten zählen in der Regel auch nicht bebaubare Grundstücksflächen (z. B. Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken) zum Bauland. Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat regelmäßig Einfluss auf das Maß der Bebauung. Hinzu kommt, dass der Bodenwert für Bodenrichtwertzonen und nicht für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile festgesetzt wird.

Ist der Bodenrichtwert der Marktwert meines Grundstücks?

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives unbebautes Grundstück mit definierten Merkmalen (z. B. Art und Maß der Bebauung). Dieses fiktive Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen typisch für die Zone sein. Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück somit abweichen.

Lagebedingte Wertunterschiede dürfen innerhalb einer Zone beispielsweise plus/minus 30 Prozent betragen. Der Bodenrichtwert muss daher nicht mit dem Marktwert Ihres Grundstücks identisch sein.

Was muss ich tun, damit für mein Grundstück ein geringerer Bodenwert zugrunde gelegt wird?

Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent von dem in § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG genannten Wert, der Ihnen vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde, abweicht. Dazu müssen Sie ein Gutachten beim zuständigen Gutachterausschuss oder einem von der Finanzverwaltung anerkannten Gutachter beauftragen und dieses dann dem Finanzamt vorlegen. Anerkannt sind die Gutachter, wenn sie öffentlich bestellt (z.B. von der IHK) oder zertifiziert sind.

Nähere Informationen finden sich unter der Kachel „Einreichen eines Gutachtens“ auf der landeseigenen Internetseite
finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Grundsteuer-neu/Einreichen+eines+Gutachtens

Wie errechnet sich der Grundsteuerwert?

Bei der Grundsteuer B errechnet sich der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Warum wurde mein Grundsteuerwert geschätzt?

Eine Schätzung erfolgt in der Regel, wenn die Steuererklärung nicht rechtzeitig abgegeben wurde.

Warum werden die Gebäude nicht mehr mitbewertet?

Der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg hat sich dafür entschieden, im Rahmen der Grundsteuer B nur auf den Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) abzustellen. Der Wert des Gebäudes spielt im neuen Grundsteuermodell keine Rolle.

(Landwirt) Warum gehört mein Haus jetzt zur Grundsteuer B und nicht mehr zum Landwirtschaftlichen Betrieb?

Sowohl das neue Bundesmodell als auch das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) regeln, dass die Wohnungen/Wohnhäuser (sog. „Wohnteil“) der Landwirte wie die Wohnungen/Wohngebäude von Nicht-Landwirten der Grundsteuer B unterliegen. Die Kommune hat hierauf keinen Einfluss.

(Landwirt) Ich muss jetzt für mein Haus und meinen landwirtschaftlichen Betrieb zusammen mehr zahlen als bisher als mein Haus noch zum landwirtschaftlichen Betrieb gehört hat. Warum?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist. Daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Pauschal betrachtet haben Ein- und Zweifamilienhäuser nach dem neuen Recht mehr zu bezahlen als bisher. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

(Landwirt:) Warum wird das gesamte Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht, zur Grundsteuer B gerechnet?

Eventuell haben Sie die Abgrenzung für die Wohnung/Wohngebäude (sog. „Wohnteil“) in der Grundsteuererklärung nicht vorgenommen. Oder: Wenn Sie die Grundsteuererklärung nicht abgegeben haben, fehlte eine Abgrenzung. Das Finanzamt hat dann in der Schätzung das gesamte Grundstück zugrunde gelegt. Bitte klären Sie das mit dem zuständigen Finanzamt.

Wie wird der Messbetrag berechnet?

Der Messbetrag wird durch Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl errechnet. Die Steuermesszahl beträgt grundsätzlich 1,3 Promille. Begünstigt wird auf Antrag beispielsweise die überwiegende Wohnnutzung eines Grundstücks. Bei dieser Nutzung wird die Steuermesszahl um 30 Prozent verringert. Der Antrag kann in schriftlicher oder telefonischer Form beim Finanzamt gestellt werden.

Warum wurde mein Messbetrag geschätzt?

Eine Schätzung erfolgt in der Regel, wenn die Steuererklärung nicht abgegeben wurde.

Ich habe für mein Wohngebäude/meine Wohnung keine Ermäßigung bei der Messzahl erhalten. Warum?

Eventuell haben Sie die Ermäßigung für die Wohnung/Wohngebäude in der Grundsteuererklärung nicht angekreuzt. Oder: Die Ermäßigung setzt einen Antrag voraus. Der Antrag kann in schriftlicher oder telefonischer Form beim Finanzamt gestellt werden. Haben Sie die Grundsteuererklärung nicht rechtzeitig abgegeben und musste das Finanzamt deshalb schätzen, wurde mangels Antrag keine Ermäßigung gewährt. Bitte klären Sie das mit dem zuständigen Finanzamt.

Mein Messbetrag ist höher als bisher. Warum?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Bemessung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß war, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen

Warum ändert sich der Hebesatz im Vergleich zu bisher?

Eine Neuregelung der Grundsteuer wurde erforderlich, weil das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Daher musste der Gesetzgeber ein neues Modell entwickeln. Da die Grundsteuerberechnung nicht mehr mit der bisherigen vergleichbar ist, unterscheidet sich in der Regel auch der Hebesatz.

Was heißt „aufkommensneutraler Hebesatz“/ Aufkommensneutralität?

Aufkommensneutral heißt, dass es durch die Grundsteuerreform im Wesentlichen im Jahr 2025 nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens bei der Gemeinde gegenüber dem Jahr 2024 kommt. Der aufkommensneutrale Hebesatz ist der Hebesatz, bei dem dieses Ziel voraussichtlich erreicht wird.

Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität wird es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Wann wurde der Hebesatz beschlossen?

Am 17.12.2024

Wie lange gilt der Hebesatz?

Der Hebesatz gilt bis zu einer erneuten Beschlussfassung durch den Gemeinderat; längstens jedoch bis zum Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraums (31. Dezember 2030)

Der Hebesatz ist niedriger als bisher. Trotzdem muss ich mehr Grundsteuer bezahlen. Warum?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen.

Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Warum muss ich jetzt mehr Grundsteuer bezahlen als bisher?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Die Grundstücksfläche ist falsch bzw. die Berechnung des Grundsteuermessbescheids ist falsch

Die Festsetzung der Fläche bzw. die sonstigen Festsetzungen im Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheide) erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Die Stadtverwaltung ist bis zu einer möglichen Änderung an die bestehenden o.g. Grundlagenbescheide gebunden. Bitte wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt.

Kann mein Hausverwalter, der für mich die Mietwohnung verwaltet, den Grundsteuerbescheid erhalten?

Als Zustellungsbevollmächtigter ist dies möglich, d. h. Sie müssen uns gegenüber diesen als Zustellungsbevollmächtigten bestellen.

Kann mein Mieter den Grundsteuerbescheid erhalten?

Nein. Steuerschuldner sind die jeweiligen Eigentümer und nicht die Mieter, auch wenn diese ggf. nach dem Mietvertrag verpflichtet sind, die Grundsteuer zu bezahlen.

Muss ich Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen, auch wenn ich Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid /Grundsteuerwertbescheid eingelegt habe?

Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht notwendig (und auch nicht sinnvoll).

Die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Wenn die Gemeinde beispielsweise den festgesetzten Messbetrag in ihren Grundsteuerbescheid richtig übernommen hat, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in der Regel erfolglos und der Widerspruch wird von der Gemeinde kostenpflichtig zurückgewiesen. Soweit der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ist die Gemeinde verpflichtet, den daraus resultierenden Grundsteuerbescheid von Amtswegen entsprechend zu ändern. Eventuell zu viel gezahltes Geld erhalten Sie dann automatisch zurück. Ein separater Widerspruch ist hierfür weder notwendig noch zielführend.

Muss ich die Grundsteuer bezahlen, auch wenn ich Einspruch beim Finanzamt eingelegt habe?

Ein Einspruch beim Finanzamt entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ändert die Gemeinde in der Folge den Grundsteuerbescheid und erstattet die zu viel gezahlte Grundsteuer zurück.

Muss ich die Grundsteuer bezahlen, auch wenn ich Widerspruch bei der Gemeinde eingelegt habe?

Ein Widerspruch entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Widerspruch erfolgreich ist, wird der Grundsteuerbescheid geändert und die zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet.

Kann ich den Jahresbetrag in einem Betrag bezahlen?

Sie können eine Jahreszahlung beantragen. Diese gilt dann erst ab dem folgenden Jahr. Der Antrag muss bei uns bis spätestens 30. September eingehen.

Wann muss ich die Grundsteuer bezahlen?

Siehe Grundsteuerbescheid In der Regel viermal jährlich zur Quartalsmitte.

Warum muss ich die Grundsteuer in einem Betrag bezahlen?

Kleinbetrag: Bei einem Gesamtbetrag bis 15 Euro hat die Gemeinde bestimmt, dass der Betrag in einer Summe (am 15. August) zu bezahlen ist.

Jahreszahler: Sie hatten bei uns bislang eine Jahreszahlung beantragt. Ihre bisherige Jahreszahlung haben wir weiter übernommen, könnten das jedoch für die Zukunft wieder löschen.

Kann mein Mieter die Grundsteuer bezahlen?

Die Zahlung könnte auch von Ihrem Mieter kommen. Damit wir die Zahlung zuordnen können, müsste er aber unbedingt das Buchungszeichen/Kassenzeichen angeben. Zahlt Ihr Mieter nicht/nicht rechtzeitig, erhalten Sie als Steuerpflichtiger jedoch die Mahnungen.

Welche Gründe für einen Erlass gibt es? Wie muss ich den Erlass beantragen?

Bei der Grundsteuer B sieht das Landesgrundsteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit für einen (teilweisen) Erlass für Kulturgut und Grünanlagen vor.

Anders als im bisherigen Grundsteuerrecht ist im Landesgrundsteuergesetz für die Grundsteuer B kein Erlass bei einer wesentlichen Ertragsminderung vorgesehen. Dies ist darin begründet, dass, anders als bisher, die vorhandenen Gebäude bei der Höhe der Grundsteuer keine Rolle spielen und daher insoweit auch keine Ermäßigung/ Erlass in Betracht kommt.

Mein Mieter ist ausgezogen. Die Wohnung steht jetzt leer. Kann ich wegen der Mietausfälle einen Erlassantrag stellen?

Mietausfälle sind im neuen Grundsteuerrecht kein Erlassgrund mehr. Grund dafür ist, dass die Gebäude im neuen Recht nicht mehr mitgerechnet werden.